Leaseback
売却後も今の家に住み続ける
方法があります
金銭的な事情などにより、気に入っている自宅を売却せざるを得なくなる人は多くおられます。どうしても今の家に住み続けたい場合は、売却後に賃貸借契約を結んで住み続ける「リースバック」を検討しましょう。
株式会社HOUSE CREW.（ハウスクルー）では、足立区を中心にリースバックのご相談も承っております。リースバックのメリット・デメリット、リースバックに関するよくある質問への回答などを本項目にまとめているため、リースバックにご興味をお持ちの場合はご一読ください。
リースバックとは？
リースバックとは、現在住んでいる住宅を1度売却した後に、売却した不動産会社と賃貸借契約を結び直し、賃貸物件として現在の家に住み続ける方法です。住宅の所有権は失いますが、引越しを迫られることはありません。
また、リースバックには「再売買予約券」を設定できる可能性があります。この権利を行使すると将来的に住宅を買い直すことも可能です。どうしても今の家を諦めきれない場合は、リースバックを利用して自宅を維持すると良いでしょう。
リースバックのメリット
リースバックを活用するメリットを3つご紹介します。
不動産会社が直接買取するため現金化が早い
リースバックを利用する場合、不動産会社が住宅を直接買取します。仲介売却のように一般から購入希望者を探す必要がなく、売買期間を短縮させられることがリースバックのメリットです。不動産会社が提示した条件に合意できればすぐにでも取引が成立するため、住宅ローンの支払いに圧迫されて金銭的な余裕を失っている場合に向いています。
固定資産税・都市計画税の
支払いがなくなる
リースバックを行うと不動産の所有権を失います。これはデメリットでもありますが、一方で固定資産税・都市計画税の請求がなくなるということはメリットです。固定資産税の税額は土地の価値や面積の広さなどによって決まりますが、年間10万円単位の出費になるケースも多く、高額な維持費を浮かせられるようになります。
売却後も好きな家に
住み続けられる
通常の不動産売却では、売却した物件は第三者の手に渡ることになり、現在の住宅との縁は売却をもって途切れてしまいます。しかしリースバックを利用すれば、所有権を失った後も好きな物件に住み続けることが可能です。契約内容によっては将来的に物件を買い戻せる可能性もあり、今の家との縁を維持できることもメリットです。
リースバックのデメリット
リースバックを活用するデメリットとして、以下の4点を挙げなければなりません。
仲介売却と比べて
売却価格が安い
リースバックを行う場合の売却価格は、仲介売却と比較して大幅に安くなるケースが目立ちます。あくまでも目安にはなりますが、周辺の相場と比べて60％前後の価格で売却せざるを得なくなるケースが多いでしょう。価格の安さと引き換えに素早く売却できるというリースバックの特徴は、「不動産買取」の特徴と一致します。
周辺相場よりも高い家賃に
設定されやすい
リースバックで賃貸契約を結ぶ場合、設定される家賃は周辺相場よりも高い水準になる可能性が高いでしょう。また、将来的に家賃の見直しが行われ、当初の家賃よりも高い家賃が請求されるようになる可能性もあります。最悪の場合、家賃の金額が住宅ローンの返済額を上回る場合もあり、余計に家計が苦しくなるリスクを伴うため注意しましょう。
ずっと住み続けられる
保証はない
一般的な賃貸借契約の期間は2年間に設定される場合が多く、契約更新時に退去を求められる場合があります。所有権を持っていない以上、将来的に立ち退きを要求される可能性があることを認識しておきましょう。なお、定期借家契約を結ぶ場合は、契約期間満了後に土地・建物を返還する義務が生じることにも注意しなければなりません。
買い戻しの際の金額が
高くなりやすい
リースバックを契約する際に「再売買予約券」を設定することで、将来的にリースバックした自宅を買い戻すことが可能です。しかし、買い戻しの際の金額は相場価格と比べて高く設定される場合が多いでしょう。買い戻し価格は売却時の価格の110％～130％に設定されることが多く、予算の都合により買い戻したくても買い戻せないといったケースも見受けられます。
リースバックする場合の
買取価格の相場とは
リースバックする場合の買取価格の相場は、仲介売却の60％～80％の範囲内となることが一般的です。仮に市場価格が5,000万円の物件の場合、3,000万円～4,000万円で売却できると考えましょう。
市場価格よりも安くなる理由は、不動産会社が利回りを意識して買取を行うためです。ただし売却後に定期借地契約を結ぶ場合、契約期間満了後に別の購入希望者へと転売することになるため、契約期間が短ければ相場よりも高値で売却できる可能性があります。
リースバックの
よくあるご質問
リースバックに関するよくある質問にお答えします。
Q
家賃はどのように決まりますか？
A
売却価格をもとに算出するケースが多くなっています。売却価格が高ければ家賃も高く、反対に売却価格が安ければ家賃も安くなることが一般的です。不動産会社によって値付けの方法が異なるため、細かく比較しましょう。
Q
年齢や収入などの制限を受けますか？
A
年齢制限や収入制限などは特にありません。成人であり、家賃の支払い能力があると認められればリースバックが可能です。リースバックは住宅ローンの契約のように融資を受けるわけではないため、厳しい審査が行われることもありません。
Q
共有名義の不動産をリースバックできますか？
A
共有名義人全員の同意があればリースバックを行えます。不動産会社によっては、共有持分のみのリースバックに対応することもあるため、契約内容を確認しましょう。ただし後のトラブルを避けるために、事前に名義人同士で話し合うことをおすすめします。
Q
リースバックの予算はいくらですか？
A
不動産売却にかかる費用と、賃貸契約にかかる費用の両方が必要です。売却に関するものでは抵当権抹消費用や印紙税、賃貸に関するものでは敷金や保証金、火災保険料、手数料などがあります。なお、これらの費用は売却益から賄うことが可能です。